Die Lösung steht auf dem Firmengelände

Rückmietverkauf von Immobilien kann Finanzierungsfragen von Mittelständlern klären, ohne den Betriebsalltag zu stören. Mit einem Sale-and-Lease-Back genannten Ansatz unterstützt die Deutsche Industrie REIT-AG Mittelständler bei finanziellen Herausforderungen wie Nachfolge, Unternehmenskauf, Forschung und Entwicklung oder sogar der Neustrukturierung.

Der Generationswechsel ist seit Jahren eine der drängendsten Fragen des Mittelstands. Das hat auch der Nachfolgemonitor 2020 der FOM Hochschule für Oekonomie & Management, der Creditreform Rating und des Verbands der Deutschen Bürgschaftsbanken gezeigt. So sind aktuell mehr als 500.000 Betriebe auf der Suche nach einem geeigneten Nachfolger oder einer Nachfolgerin. Die ausscheidenden Unternehmer sind bei der Übergabe mittlerweile im Durchschnitt 62 Jahre alt – jeder Zehnte von ihnen befindet sich bereits  jenseits der 70. Zu den Herausforderungen, die den Generationswechsel heute so schwierig  machen, zählt neben der Demografie auch die Finanzierbarkeit. Denn egal, ob in den Reihen  der Familie ein Nachfolger gefunden, oder das Unternehmen extern verkauft wird – es  braucht entsprechende Mittel. Solche finanziellen Herausforderungen können jedoch oft mithilfe der Firmenimmobilie bewältigt werden – durch Sale-and-Lease-Back.

Was genau ist Sale-and-Lease-Back?

„Sale-and-Lease-Back“ lässt sich mit „Rückmietverkauf“ ins Deutsche übersetzen. Der Finanzierungsansatz ermöglicht es, Kapital aus Gewerbeobjekten zu gewinnen und sie als  Firma trotzdem weiter nutzen zu können. Sonja Petersen von der Deutschen Industrie REIT-AG aus Potsdam ist Expertin für das Modell, sie erklärt den Kern des Ansatzes: „Der Gedanke hinter Sale-and-Lease-Back ist im Grunde ganz einfach. Ein Unternehmer verkauft  seine Immobilie. Im gleichen Schritt mietet er das Gebäude jedoch umgehend wieder zurück.  Dadurch ändert sich am gewohnten Betriebsalltag vor Ort praktisch nichts. Allerdings hat der  Unternehmer nun eine erhebliche Summe zur Verfügung, um seine Herausforderung  anzugehen.“ Die Idee zu der Finanzierungslösung hatten die Potsdamer Immobilienexperten  schon länger. Sie wussten, wie sehr Finanzierungsthemen Mittelständlern unter den Nägeln  brennen – und wie oft die Firmen den Lösungsansatz in Form ihrer Immobilien direkt auf  dem Betriebsgelände stehen haben. 2019 kam es schließlich zu einem ersten Projekt: Ein Unternehmen aus der Verpackungsbranche verkaufte seine Firmenimmobilie und leaste sie  wieder zurück. Nach diesem ersten erfolgreichen Einsatz sprach sich der Ansatz in  Unternehmer- und Maklerkreisen schnell herum, die Anfragen bei der Deutschen Industrie  REIT-AG nahmen zu. „Wir haben mittlerweile zehn Objekte, die über Sale-and-Lease-Back in unser Portfolio gelangt sind – sechs davon allein im letzten Geschäftsjahr“, sagt Petersen.  Oft würden Metallverarbeiter, Autozulieferer oder Unternehmen aus der Druckbranche auf  das Team der Immobilienexpertin zukommen. Doch Petersen und ihre Kollegen sind  prinzipiell für jede Branche und Unternehmensgröße offen, denn entscheidend ist letztlich die  Tauglichkeit der Immobile. Dadurch ist Sale-and-Lease-Back für viele Betriebe eine  Möglichkeit, Themen wie die Nachfolgefinanzierung anzugehen.

Nachfolge über die Immobilie finanzieren

„Wir unterstützen Familienbetriebe gern bei ihren Nachfolgelösungen – egal, ob intern oder  extern. Soll der Generationswechsel innerhalb der Unternehmerfamilie gelingen, muss der  Alteigentümer meist ausgezahlt werden. Ein Kredit würde das Unternehmen hier oft  zusätzlich belasten, das wollen weder der scheidende Unternehmer noch seine Nachfolger.  Sale-and-Lease-Back bietet da eine praxisnahe Alternative“, sagt Petersen. Laut der  Expertin hänge die junge Generation nicht mehr so sehr an der Firmenimmobilie, weshalb  sich Familienunternehmen mehr und mehr auch Ansätzen wie Sale-und-Lease-Back  öffneten. Auch wenn innerhalb der Familie keine Nachfolgerin, kein Nachfolger gefunden  wird, kann das Team aus Potsdam weiterhelfen. „Bei einer externen Nachfolge treten andere  Unternehmen oder sogenannte Beteiligungsgesellschaften als Käufer auf. Dabei haben wir  die Erfahrung gemacht, dass sie meist umfangreiche Pläne besitzen, um die Unternehmen  fortzuführen und weiterzuentwickeln, oft jedoch kein Interesse am Eigentum der  Firmenimmobilie haben. Wir bieten deshalb an, schon früh mit in den Verkaufsprozess  hineinzugehen, die Immobilie zu bewerten und zeitgleich zum Übernahmeangebot auch ein Angebot für das Sale-and-Lease-Back des Gebäudes vorzulegen“, erklärt die Expertin.

Unternehmenskäufe – das Immobilienthema klären

Generell hat Petersen im Bereich der sogenannten Mergers & Acquisitions (M&A), also der  Unternehmenskäufe, beobachtet, dass die Firmenimmobilie ein Thema ist, das Unternehmer gern geklärt haben möchten. Ein kurzes Beispiel dazu: Ein Unternehmen aus der  Automotive-Branche stellt sich neu auf und verkauft aus diesem Grund einen seiner  Standorte. Ein Wettbewerber sieht hier durch den Kauf eine Möglichkeit, seine  Produktpalette zu erweitern und sich ein neues Kunden- und Marktsegment zu erschließen. Die dazugehörige Firmenimmobilie will der strategische Käufer zwar nutzen, aufgrund des  finanziellen Aufwands allerdings nur ungern miterwerben. „In solchen Fällen kommen wir als Immobilienspezialisten und potenzielle Käufer ins Spiel. Ist die Immobilie geeignet und  gelingt das Sale-and-Lease-Back, gewinnt der Unternehmenskäufer zusätzliche finanzielle  Mittel und muss das Gebäude nicht erst erwerben, um es dann später umständlich wieder zu verkaufen. Oftmals richten Erwerber ihre Planung sogar so aus, dass ihr Unternehmenskauf  durch den Verkauf der Immobilie finanziell gestützt wird“, sagt Petersen.

Als neuer Immobilienbesitzer vermietet die Deutsche Industrie REIT-AG das Objekt zum marktüblichen Preis für einen Zeitraum von meist zehn Jahren an den Verkäufer zurück. Petersen möchte an dieser Stelle auch ein gelegentliches Missverständnis klären: „Nach dem Ende der  Mietzeit fällt die Immobilie nicht wieder automatisch an den ehemaligen Besitzer zurück. Wir können jedoch ein Vorkaufsrecht vereinbaren, damit der Mieter bei einem Verkauf unsererseits das Gebäude zurückerwerben kann.“

Forschung, Entwicklung und Restrukturierung

Sale-and-Lease-Back wird laut Petersen auch zur Finanzierung von Forschung und  Entwicklung eingesetzt. Gerade im Zuge der Corona-Krise und der dadurch oft eingeschränkten Liquidität, bietet sich die Alternative an. „Wollen Unternehmen neue  Produkte entwickeln oder müssen sie ihr Angebot dringend an aktuelle Veränderungen anpassen, dann fehlen dafür oft die nötigen Mittel“, schildert Petersen und erklärt weiter: „In  schwierigen Zeiten sind oft sämtliche Reserven und Kapitalzuflüsse nötig, um das Geschäft  am Laufen zu halten. Aufgaben wie Forschung und Entwicklung stehen da natürlich erst einmal hinten an – auch ein zusätzlicher Kredit kommt hierfür meist nicht infrage. Über Sale and-Lease-Back bietet sich Unternehmern mit geeigneter Immobilie dennoch eine Möglichkeit, Geld für Zukunftsprojekte freizumachen.“

Manche Mittelständler sind durch die Corona-Krise auch so sehr unter Druck geraten, dass  sie sich neu strukturieren und alle Kräfte mobilisieren müssen, um wieder auf Kurs zu  kommen. Auch diesen Unternehmen kann die Deutsche Industrie REIT-AG unter die Arme  greifen. „Bei Sale-and-Lease-Back kommt es vor allem auf die Immobilie an, deswegen  können wir oft helfen, wenn ein Unternehmen vor wirtschaftlichen Herausforderungen steht. Wir schauen uns neben dem Objekt auch immer die Geschäftsberichte, Bilanzen und die  weitere Finanzplanung genauer an. Wenn wir von einer Erholung des Unternehmens überzeugt sind, dann schieben wir gern einen Sale-and-Lease-Back-Prozess an“, so Petersen.

Kontakt

Sonja Petersen, Investmentvorstand
Mail: sp@deutsche-industrie-reit.de
Tel: +49 (0) 331 / 740 076 513
Deutsche Industrie REIT-AG
August-Bebel-Straße 68
14482 Potsdam

Deutsche Industrie REIT-AG mit Sitz in Potsdam ist im Bereich der Light-Industrial-Immobilien aktiv und investiert entsprechend deutschlandweit in Produktions-, Lager-, Logistik- und Verwaltungsgebäude. Zu den Kunden gehören heimische Mittelständler sowie internationale Unternehmen, die in Deutschland Niederlassungen besitzen. Die Investmentgesellschaft wurde im November 2014 als Jägersteig Beteiligungs GmbH gegründet und 2017 in Deutsche Industrie Grundbesitz AG umfirmiert. Im Dezember 2017 folgte der Gang an die Börse in Berlin. Die Gesellschaft besitzt seit Anfang des Jahres 2018 den REIT-Status und firmiert seitdem unter dem Namen Deutsche Industrie REIT-AG. Das Kürzel „REIT“ steht für „Real Estate Investment Trust“ und bezeichnet eine Kapitalgesellschaft, die Immobilien erwirbt, besitzt und verwaltet.