Aus Büro werde Wohnung? Welches Potential wirklich drinsteckt
Zwei Befunde liegen in vielen Städten vor: Wohnraum ist knapp, Büroflächen sind frei. Lässt sich beides durch Umwandlung lindern?
ifo-Forscher Simon Krause, Mit-Autor der Studie, bringt die Antwort auf die Frage auf den Punkt: „Leerstehende Büros können den Wohnungsmangel in den Großstädten lindern. Doch nur ein kleiner Teil der möglichen Umnutzungen ist auch wirtschaftlich realisierbar.“ Das ist das Ergebnis einer Studie des ifo Instituts zusammen mit dem Immobilienberater Colliers zum Potential von Umwandlung. Erhoben wurde es für die Großstädte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – und damit der ersten sieben Ränge des Standortrankings Deutschlands.
Die Gründe sowohl für Büroleerstand als auch für Wohnungsmangel sind bekannt: Massenmigration trifft auf wirtschaftliche Schwäche und reduzierte Bautätigkeit. Doch nicht nur das. Auch der Trend zu veränderten Arbeitsmodellen in den Unternehmen schlägt sich durch. Vor allem Homeoffice verändert die Art und Weise, wie Büros genutzt werden, nachhaltig.
Ein Viertel der Beschäftigten in Homeoffice
Die Homeoffice-Quote in Deutschland liegt seit knapp zwei Jahren stabil bei einem Viertel der Beschäftigten und mehr als zwei Drittel der Unternehmen. Die Studie geht davon aus, dass dadurch bis 2030 die Nachfrage nach Büroflächen um etwa 12 Prozent sinkt. Insbesondere große Dienstleistungsunternehmen, die den größten Anteil an Büroflächen nutzen, verkleinern sich und ziehen in moderne, zentral gelegene Standorte um. „Jedes vierte große Dienstleistungsunternehmen reduziert seine Büroflächen und 20 Prozent verlagern mindestens einen Bürostandort. Durch Homeoffice wird der Leerstand und das Risiko von Bürogebäuden ohne Nachnutzung weiter steigen“, sagt Krause.
Zudem passen Unternehmen ihre Büros an die neuen Arbeitsbedingungen an: Sie setzen vermehrt auf Desk Sharing und erweitern Besprechungs- und Sozialräume. Insbesondere große Dienstleister flexibilisieren ihre Büronutzung, modernisieren die Ausstattung und verbessern die IT-Infrastruktur. „Das Büro wird zunehmend zu einem Ort für persönliche Zusammenarbeit, Kreativität und Identifikation“, so Krause.
60.000 neue Wohnungen in sieben Großstädten denkbar
Das Ergebnis ist Büro-Überkapazität in den meisten Großstädten. Was davon böte Potential, zu Wohnungen zu werden? Ergebnis der Forscher: Die Umwandlung von Büroflächen könnte in diesen sieben größten deutschen Städten, auf die sich die Studie bezieht, rund 60.000 neue Wohnungen für 102.000 Menschen schaffen.
Die Rechnung geht so: Rund 30 Prozent der leerstehenden Büroflächen sind in technischer und baurechtlicher Hinsicht in Wohnraum umwandelbar. Bezogen auf den aktuellen Büroleerstand entspricht dies 2,3 Millionen Quadratmeter. Betrachtet man den künftig sinkenden Büroflächenbedarf, kämen weitere 3,5 Millionen Quadratmeter hinzu. Durch die Umwandlung gehen etwa 20 Prozent an Fläche verloren. Berücksichtigt man dies, legt eine Wohnungsgröße von 77 Quadratmetern und eine Haushaltsgröße von 1,7 Personen zugrunde, könnten rund 60.000 Wohnungen für 102.000 Menschen entstehen.
Die Zahl von 60.000 Wohnungen mutet hoch an, aber eben nur relativ – angesichts der 70 Prozent Büroflächen, die nicht umwidbar sind, und des 20prozentigen Flächenverlustes. Daher sei, so Andreas Trumpp von Colliers und Ko-Autor der Studie „wegen der begrenzten Wirtschaftlichkeit von Umnutzungen zu Wohnungen kreative Nachnutzungskonzepte gefragt. Auch Teilumnutzungen und die Quartiersentwicklung sind erforderlich, um städtische Bedarfe wie Wohnen, Gewerbe oder Freizeit zu decken“. Die Studie nennt drei solcher Konzepte:
- Umnutzung von Büroimmobilien zu Bildungseinrichtungen (z. B. Schulen, Universitäten oder Weiterbildungszentren)
- Umnutzungen in Flüchtlingsunterkünfte
- Flächenumwidmungen in Mixed-Use Objekte (Nutzungsmischung mit Nahversorgungs-, Einzelhandels- oder Gastronomieangeboten, medizinischen Einrichtungen, kulturellen oder kreativen Räumen oder auch Freizeit- und Sportangeboten).
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